Массовые перепланировки в новых кварталах («Минск-Мир», «Левада»)

В новых кварталах Минска, таких как «Минск-Мир» и «Левада», массовые перепланировки стали системным явлением. Это связано с особенностями концепции застройки этих районов: квартиры в них чаще всего передаются владельцам со свободной планировкой.

Почему это происходит?

Застройщики реализуют эти проекты по принципу студий или апартаментов бизнес-класса. В технической документации (техпаспорте) внутренние перегородки либо отсутствуют вовсе, либо намечены условно («в один кирпич»). Покупатель получает бетонную коробку определенной площади, где мокрые зоны (стояки водоснабжения и канализации) жестко привязаны к стояку, а остальное пространство можно зонировать на свое усмотрение.

Фактически любая стена, которую собственник возводит не по этому условному плану застройщика, юридически считается перепланировкой.

Особенности процесса согласования

Поскольку изменения носят массовый характер, в районах сформировалась целая инфраструктура из проектных бюро и подрядчиков, специализирующихся именно на этих ЖК:

• Проектная документация: Для возведения стен необходимо заказать проект у аттестованной организации. В него входит архитектурный раздел (сама расстановка стен) и часто — раздел ОВК (отопление и вентиляция), так как перенос радиаторов или изменение конфигурации приточных клапанов требует перерасчета системы дома.
• Согласование кондиционеров: Наружные блоки сплит-систем нельзя вешать на фасады хаотично. В «Минск-Мире» и «Леваде» действуют строгие правила размещения корзин для кондиционеров, чтобы не портить облик высоток. Установка блока вне отведенного места требует отдельного сложного согласования.
• Открывание дверей: Изменение направления открывания входной двери (например, наружу в коридор вместо внутрь квартиры) также является перепланировкой. По правилам пожарной безопасности и регламентов товариществ собственников, для этого требуется письменное согласие всех соседей по этажу, чтобы дверь не блокировала пути эвакуации или доступ к счетчикам.
• Санузлы: Возведение перегородок санузла до конечного варианта (включая короба для инсталляции унитаза) по закону перепланировкой не считается, если границы остаются в пределах гидроизоляционной зоны застройщика.

Специфика жилых комплексов

• «Минск-Мир»: Огромный район от компании «Дана Холдингз». Из-за высокой плотности населения и большого количества иностранных инвесторов здесь особенно остро стоит вопрос шумоизоляции при возведении межкомнатных перегородок (часто используются газосиликатные блоки). Кроме того, значительная часть покупателей делает ремонт дистанционно, заказывая типовые проекты перепланировки через специализированные фирмы еще до сдачи дома .
• «Левада»: Проект премиум-класса на берегу Свислочи от группы компаний «Тапас». Здесь перепланировки часто связаны с объединением пространств (кухня-гостиная), установкой панорамного остекления и сложных дизайнерских решений. Квартиры имеют нестандартные формы комнат и высокие потолки, что провоцирует владельцев на индивидуальный дизайн-проект сразу после получения ключей.

Типичная ошибка новоселов в этих кварталах — начинать возведение стен без проекта. При первой же проверке эксплуатирующей организацией (ТС) собственника могут обязать предоставить согласованный проект под угрозой штрафа или предписания вернуть квартиру в исходное состояние.

Перепланировка в Минск-Мире и Левада с компанией ПроектМинск

Компания «ПроектМинск» акцентирует внимание на работе с бизнес-апартаментами этого комплекса. Их деятельность включает:

• Разработку архитектурно-строительных решений (АС): расчет нагрузок на перекрытия при возведении стен из тяжелых материалов или устройстве декоративных подиумов.
• Согласование инженерных разделов: перенос радиаторов отопления, изменение трасс вентиляции и канализации требует разработки отдельных чертежей (разделы ОВ и ВК), так как любое вмешательство в общедомовые системы строго регламентировано управляющей компанией района.
• Узаконивание объединения помещений: в «Минск-Мире» популярна покупка двух смежных квартир для создания единого пространства, что требует сложного проекта реконструкции.