Как расторгнуть договор найма жилого помещения, корреспонденту агентства «Минск-Новости» рассказала судья суда Советского района Анна Чубковец.
Для некоторых граждан найм помещения — едва ли не единственный способ решить жилищный вопрос.
— Договор найма — это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой (нанимателю) жилое помещение во временное владение и пользование для проживания в нем, а наниматель обязуется своевременно вносить плату за пользование им и соблюдать условия договора, — пояснила А. Чубковец. — Регистрация договора найма жилого помещения является обязательным условием его заключения и проводится в районных (городских) исполкомах, расчетно-справочных центрах.
— Какой порядок расторжения договора найма жилого помещения?
— Он регулируется ЖК и иными актами законодательства. В зависимости от ситуации, расторжение такого договора может происходить по соглашению сторон, инициативе нанимателя либо наймодателя, в том числе в судебном порядке.
По общему правилу, договор найма жилого помещения может быть расторгнут по соглашению сторон (п. 1 ст. 62 ЖК). Этот способ наиболее простой и бесконфликтный: оформляется дополнительное соглашение, которое подписывается обеими сторонами и регистрируется в том же порядке, как и основной договор.
Расторжение договора найма жилого помещения возможно по инициативе нанимателя. Он может это сделать в любое время после исполнения своих обязательств перед наймодателем, предусмотренных заключенным договором. При этом наниматель обязан уведомить вторую сторону о своих намерениях, оплатить за фактически прожитое время, в том числе и за коммунальные услуги, освободить занимаемое им жилое помещение и сдать его наймодателю по акту о сдаче жилого помещения в течение трех дней (по решению сторон он может и не составляться).
В случае нарушения нанимателем существенных условий заключенного договора найма жилого помещения, при отсутствии соглашения о его расторжении, он может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя, однако с соблюдением предусмотренного досудебного порядка.
Так, согласно п. 5 ст. 62 ЖК, при расторжении договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя, он предварительно за один месяц должен направить нанимателю соответствующее письменное предупреждение с указанием конкретных мотивов расторжения договора.
Требование о расторжении такого договора может быть заявлено в суд только по истечению установленного срока и в случае отказа нанимателя от его расторжения либо неполучения ответа нанимателя на письменное предупреждение.
В такой ситуации наймодатель вправе требовать в судебном порядке расторжения договора найма жилого помещения при наличии следующих условий: он предварительно, за один месяц, направил нанимателю соответствующее письменное мотивированное предупреждение; тот отказался от расторжения договора либо ответ от него не получен; истек месячный срок, указанный в ч. 1 п. 5 ст. 62 ЖК, исчисляемый с даты направления письменного предупреждения.
— Есть ли какие-то требования к форме предупреждения?
— В жилищном законодательстве не содержится специальных требований, кроме письменной формы такого предупреждения и указания мотивов расторжения договора. Также не предусмотрен порядок доставки предупреждения нанимателю. На практике уведомление о расторжении договора найма направляется по известному адресу места жительства нанимателя заказной корреспонденцией с обратным уведомлением.
— Каков порядок расторжения или изменения договора найма в случае перехода права собственности на жилое помещение?
— Ст. 63 ЖК установлен порядок расторжения или изменения договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение.
При переходе права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору найма, новым собственником принимается решение об изменении договора найма или его расторжении. В последнем случае он предупреждает нанимателя о принятом решении в письменной форме за один месяц. В течение этого срока наниматель обязан освободить жилое помещение. По истечении его гражданин, не освободивший жилье, подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
— Какие последствия влечет расторжение договора найма жилого помещения, если наниматель зарегистрирован в этом помещении?
— В случае расторжения договора найма жилого помещения по решению суда, с учетом абз. 12 п. 37 Положения о регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 07.09.2007 № 413, органом регистрации по месту жительства производится снятие нанимателя с регистрационного учета в жилом помещении на основании копии вступившего в законную силу решения суда.
