Хотя стоимость жилья в столице высокая, квадратные метры продаются рекордными темпами. Но при этом впервые за долгое время цены на недвижимость пошли вниз.
В Минске нет микрорайона, в котором бы не стояли строительные краны. Застройщики торопятся "снять сливки", пока спрос максимальный, а цены добрались до уровня пентхаусов.
Как сообщили в Национальном кадастровом агентстве (НКА), II квартал 2024 года установил рекорд по количеству сделок с квартирами за последние восемь лет. Была проведена 4721 сделка.
"Для сравнения, за аналогичный период 2023 года было совершено 4306 сделок, 2022-го – 3890. Однокомнатных квартир купили на 14% больше, чем в I квартале, а двухкомнатных квартир – на 11%, при этом интерес к трех- и многокомнатным квартирам почти не изменился", – дали расклад в НКА.
Там отметили, что рекорд за всю историю наблюдений по количеству проданных квартир за месяц установлен в апреле 2024 года. Тогда 1861 квартира нашла новых владельцев, следующий в рейтинге март – 1759 сделок.
Если темпы не упадут, то к концу 2024-го прошлогодний результат будет побит.
Почему ставятся рекорды по продажам квартир при высокой цене "квадрата"? Об этом мы спросили у независимого эксперта рынка недвижимости Натальи Литовской.
"Доступные кредиты – ответ прост и не нов. Люди помнят, что доступное кредитование у нас не длится долго, потому и берут, пока дают. И минчане, и те, кто стремится в столицу", – пояснила автор Telegram-канала "Литовская о жилье".
Слова эксперта подтверждает и Нацбанк: объем выданных кредитов на строительство/приобретение жилья в первом полугодии достиг небывалых размеров, увеличившись еще на Br1,7 млрд по сравнению с прошлым годом.
Наталья Литовская привела конкретные примеры: минчане продают, например, наследственную "двушку"-хрущевку за $60 тыс., берут кредит на $30 тыс. и покупают более ликвидную квартиру.
Кто-то продает "однушку" в Гомеле за $30 тыс., докредитовывается на доступные $20 тыс. и покупает однокомнатную квартиру в Минске.
Собеседница объяснила причины рекорда продаж в первом полугодии.
"Доходы в реальном выражении растут, оптимизм людей повышается. И даже те, кто не особо думал о квартире, жил в старой, на волне ажиотажа начал задумываться об улучшении жилищных условий и мониторит что-то посвежее или попросторнее. Ну и помним: хранить средства в валюте нынче невыгодно. Так что излишки накоплений уходят на покупку или стройку «однушки» под сдачу", – дала расклад Литовская.
Несмотря на то что жилья в Минске возводят по-прежнему довольно много, на долю новостроек приходится всего 11% проданных в первом полугодии 2024 года квартир.
Важно понимать, что рынок вторичного жилья очень отличается от "первички", где почти все проданные квартиры – однокомнатные. Но не следует думать, что у нас, как в России, окраины массово застраиваются "человейниками" в два десятка этажей, где тысячи студий – по-старому, "малосемеек в общаге".
"В новостройках абсолютное большинство проданных квартир – однокомнатные. Этот объем первичного жилья из квартала в квартал формируют сделки в жилом комплексе на месте бывшего аэропорта. Необходимо учитывать, что 60% из них имеют площадь более 40 м2, то есть потенциально могут использоваться как многокомнатные квартиры", – пояснили в НКА.
Несмотря на то что жилья в Минске строят немало, лишь одна из девяти проданных квартир находится в новостройке. Почему эта доля так мала?
"Спрос на «вторичку» сейчас диктуют прежде всего очередники, которым Беларусбанк предлагает кредиты под 12,5% годовых. Ну и приезжие: людей из регионов по-прежнему много – каждый пятый покупатель. Им доступна "Ипотека Экспресс" под 14,4% годовых", – пояснила Наталья Литовская.
А вот спрос на новостройки, по ее наблюдениям, держат на высоком уровне прежде всего молодые семьи, которым "вся родня скидывалась на первый взнос, а то и на всю квартиру".
"Кредиты для них в разных проектах разные, но и ставка тоже умеренная – в среднем 15%. Умеренная, акцентирую, для Беларуси", – подчеркнула эксперт.
Цены поползли вниз – что дальше?
Так как доля новостроек на рынке мала, то у "лидера отрасли", продающего каждую вторую квартиру на "первичке", велика возможность манипулировать рынком. Это отметили и в НКА.
"Учитывая небольшую долю первичного рынка в общей структуре сделок за последние полтора года, средняя цена в каждом периоде может быть подвержена влиянию продаж квартир в конкретных домах или жилых комплексах, что приводит к недостаточно обоснованным скачкам цен", – заявили в Национальном кадастровом агентстве.
А вот цены вторичного рынка, на котором тысячи продавцов, более показательны. И именно там впервые за много месяцев случился перелом, приведший к общему изменению на рынке.
"Средняя цена проданных в Минске квартир за июнь 2024 года снизилась на 1,3% (впервые с ноября 2023 года) и составила $1501 за 1 м2. Наибольшее снижение коснулось трехкомнатных квартир, «квадрат» в которых снизился сразу на 4,8%", – рассказал Realt.by.
О том, что после многомесячного повышения цен часть покупателей ушла с рынка, недавно заявлял в разговоре с корреспондентом Tochka.by еще один эксперт рынка недвижимости – Дмитрий Чернушевич.
Так что же – потолок достигнут и белорусы не хотят покупать столичные "квадраты" по заоблачным ценам?
"Недавно кредиты чуть подорожали (на новостройки, и кредиты для очередников) – но не настолько, чтобы это могло повлиять на цены. Так что каких-то переломов не просматривается. В августе-сентябре скорее ждем ценового плато, нежели перелома", – ответила Литовская на прямой вопрос журналиста.
По словам эксперта, Нацбанк намекает, что будет ужесточать кредитную политику, а значит, кредиты на жилье могут еще немного подорожать. Спад интереса к ним (и перелома тренда по росту) можно ожидать, если ставка вырастет до 17% годовых и замедлится рост доходов населения.
"Все-таки при прогнозируемом правительством на 2025 год росте доходов на 4–4,7% ипотечная ставка под 17% уже слишком дорогая. За последний год, напомню, рост реальных доходов населения фиксировался на уровне под 10%, а ипотечные ставки еще в рамках 12,5–15%", – пояснила Наталья Литовская.
Однако все может быстро измениться.
"Форс-мажорные обстоятельства могут сломать все прогнозы в один день", – резюмировала эксперт.
При этом она отметила, что все эти рассуждения должны звучать с обязательной оговоркой: если еще чего-то не случится.
В каком районе Минска жилье самое дорогое
Почем же нынче "квадрат" в столице Беларуси? По данным реальных сделок (а не цен в объявлениях), в зависимости от числа комнат ситуация в июне была следующей:
1-комнатные квартиры – $1601 (-0,4% за месяц)
2-комнатные квартиры – $1470 (-0,4%)
3-комнатные квартиры – $1303 (-4,8%)
4-комнатные квартиры – $1318 (+1,6%)
Понятно, что квартира в Брилевичах, застроенных в XXI веке, обойдется заметно дороже жилья в Шабанах, Зеленом Луге или другом спальнике Минска без метро.
Комментируя высокий спрос, приведший к плавному увеличению цены, в НКА также отметили, что она может пойти вниз, и назвали причины этого.
"К возможным рискам, влияющим на снижение спроса и корректировку цен, можно отнести увеличение ставок по кредитам или сокращение количества программ кредитования от банков", – пояснили в Национальном кадастровом агентстве.
Напомним, что в конце июня Беларусбанк поднял ставку по ипотечному кредиту на общих основаниях с 14,4 до 15%, а с 17 июля Нацбанк увеличил ставку по кредиту овернайт – с 10,5 до 11% годовых.
Но пока зарплаты белорусов растут как на дрожжах, а курс доллара радует давно забытыми цифрами, существенного падения цен на жилье ожидать не стоит.
